La réforme de la TVA sur les immeubles (1) a été commentée dans le cadre d’une instruction fiscale parue au Bulletin officiel des impôts le 30 décembre 2010 (BOI 3A-9-10 n° 106), qui se décompose en trois chapitres distincts.
Au chapitre 1, « champ d’application de la TVA », l’administration rappelle et précise les principes essentiels relatifs à l’appréhension de la réforme de la TVA.
Nous retrouvons ici la définition de la notion d’assujetti (2). A ce sujet, nous soulignerons que l’instruction fiscale confirme la situation du particulier qui procède à un lotissement parcellaire en dehors de toute activité économique en vue de céder le terrain qu’il a acquis par donation, succession ou pour un usage privé, en reprenant les termes de la réponse ministérielle.
Rappelons qu’un assujetti n’agit pas en tant que tel (sous-entendu en tant qu’assujetti) lorsqu’il réalise la cession d’un élément de son patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial. Ce principe est toutefois susceptible d’être renversé lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation.
En outre, la définition du terrain à bâtir est confirmée : il s’agit de tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme.
Les intentions de l’acquéreur et l’utilisation qui est effectivement faite du terrain sont désormais sans incidence sur la qualification de "terrain à bâtir".
Enfin, ce chapitre lève le voile sur la cession par un assujetti agissant en tant que tel d’un immeuble inachevé. Cette opération est analysée comme portant sur un terrain à bâtir.
Au chapitre 2 « modalités de taxation», l’administration nous éclaire notamment sur la base d’imposition à la TVA :
1. Lorsque les opérations sont réalisées par un assujetti agissant en tant tel :
> Sont taxées sur le prix total :
- toutes les livraisons d’immeubles achevés depuis cinq ans au plus ;
- les livraisons de terrains à bâtir dont l’acquisition a ouvert droit à déduction ;
- les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquels le cédant a opté pour l’assujettissement à la TVA sur le prix total et dont l’acquisition a ouvert droit à déduction ;
- les livraisons de terrains qui n’ont pas la qualification de terrain à bâtir et pour lesquels le cédant a exercé l’option du 5° bis de l’article 260.
> Sont taxées sur la marge lorsque leur acquisition n’a pas ouvert droit à déduction :
- les livraisons de terrains à bâtir ;
- les livraisons d’immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans en cas d’exercice de l’option pour la taxation sur la marge.
2. Lorsque les opérations sont réalisées par un non-assujetti, la cession est en principe hors du champ d’application de la TVA.
La seule exception à ce principe concerne l’hypothèse où le cédant avait au préalable acquis l’immeuble cédé comme immeuble à construire. La vente est alors assujettie à la TVA sur le prix total.
L’administration précise par ailleurs la notion du redevable légal de la TVA ainsi que les modalités relatives à l’acquittement de la taxe.
Il en résulte, qu’en principe, le redevable légal est le vendeur, à l’exception toutefois de l’hypothèse dans laquelle la taxe est due par l’acquéreur qui agit en tant qu’assujetti et dispose en France d’un numéro d’identification à la TVA en France lorsque le cédant, lui-même assujetti, n’est pas établi en France.
Enfin, le chapitre 3, « droits à déduction de la TVA » apporte les précisions nécessaires à la détermination de la TVA déductible.
(1) Opérée par l’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 portant loi de finances rectificative pour 2010.
(2) Conformément à l’article 256 A du CGI, sont considérées comme assujetties à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une activité économique, quels que soient leur statut juridique, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention.
