On sait que sont exclues expressément de l’obligation d’affichage de l’étiquette énergie, car exclues du champ d'application du DPE lui-même, les annonces portant sur les ventes d’immeubles à construire, ventes à terme ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)(1).

Les textes sont curieusement muets en revanche pour les annonces portant sur la mise en location de ces immeubles avant leur achèvement (baux en l'état futur d'achèvement).

Les articles R. 134-5-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne font peser une obligation d’affichage du classement énergétique que sur les annonces relatives à la mise en vente ou en location « d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique ».

Ainsi, et a contrario, les annonces portant sur la mise en location de biens immobiliers non soumis à l’obligation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ne sont pas concernées par cette nouvelle règlementation.

Or, l’article L. 134-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
« Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître de l'ouvrage fait établir (le diagnostic de performance énergétique) […]. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble. »

Le législateur a donc prévu une date butoir pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique des bâtiments à construire : celui-ci doit être établi au plus tard à la réception de l’immeuble."

Par conséquent, à notre sens, et sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, la mention de la performance énergétique n’est pas obligatoire dans les annonces relatives à la mise en location d’un immeuble en cours de construction diffusées avant la réception des travaux.

En revanche, la mention de la performance énergétique sera nécessaire dès que le diagnostic aura été réalisé et ce, au plus tard à la réception de l’immeuble, rappelons-le.

Dès lors, si le bien n’a pas été loué au jour de la réception, les annonces de mise en location qui auront déjà été diffusées devront être actualisées et mentionner la performance énergétique du bien.

Le ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer fait une interprétation bien particulière de la réception, en application de l’article L. 134-2 du code de la construction et de l’habitation, qui doit s’entendre de la livraison de l’immeuble neuf à son propriétaire final.

En conséquence, dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, la réception consiste en la livraison de l’immeuble à son acquéreur.

En revanche, dans le cas où le maître de l’ouvrage et le propriétaire final sont une seule et même personne (comme par exemple dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle), la réception intervient à l’achèvement des travaux.

(1) Art. R. 134-5-4 du code de la construction et de l’habitation créé par le décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010 et art. L. 271-4 I du même code.