La réforme de la TVA sur les immeubles (1) a été commentée dans le cadre d’une instruction fiscale parue au Bulletin officiel des impôts le 30 décembre 2010 (BOI 3A-9-10 n° 106), qui se décompose en trois chapitres distincts.

On sait qu’au même titre que huit autres avantages fiscaux appliqués aux investissements immobiliers, la réduction d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre du dispositif Scellier fait l’objet elle aussi du fameux "coup de rabot" de 10 %.

Cette mesure de réduction de 10 % sur certaines niches fiscales, issue de la loi de finances pour 2011 (art. 105), ne produit pas d’effet rétroactif : elle s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011 et pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011.

Il est d’usage en matière de bail commercial de prévoir une clause aux termes de laquelle le locataire prend en charge l’ensemble des réparations portant sur les locaux loués et sur les parties communes, à l’exception toutefois des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil.

Sont visés à l’article 606 du Code civil les gros murs et la totalité de la toiture.

La jurisprudence considère parfaitement valable toute clause qui fait supporter au locataire la charge des réparations, même celles dudit article.

En présence d’une clause dont la rédaction n’était pas parfaite, la Cour de cassation a eu à interpréter le problème de prise en charge de travaux de réparation.

La clause prévoyait : « Le preneur aura la charge de l’entretien courant de l’immeuble. Par dérogation aux articles 605 et suivants du code civil, il aura également à sa charge le clos et le couvert, étant toutefois précisé que la bailleresse fournira à ses frais, les matériaux nécessaires à la réfection des toitures. »

En l’espèce, les travaux de la toiture étaient devenus indispensables.

La Cour de cassation(1) considère, malgré la présence de la clause de transfert de toutes les réparations, qu’il appartient au bailleur d’en assumer la charge, s’agissant non pas de réparation mais de réfection : « La clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l’un des bâtiments compris dans l’assiette du bail .»

Le locataire n’est donc pas tenu de la réfection des locaux loués même s’il est redevable des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, sauf clause expresse, claire et non équivoque.

En conséquence, cet arrêt est très important puisque pour la première fois, la Haute Cour fait très précisément une distinction entre travaux de réparation et travaux de réfection.

Notons toutefois que les parties peuvent valablement et expressément prévoir que le locataire prendra en charge les travaux de réfection en plus des travaux de réparation.

(1) Cass. 3e civ. 29 septembre 2010, pourvoi n° 09-69337